Appartement kopen in Spanje? Mijn stappenplan.

•• Enkel de laatste update lezen? Scroll dan naar beneden. ••

Ik deelde er laatst wat over in mijn Stories... in 2023 ben ik met Vince en onze dochter Aela voor 10 weken op Sabbatical geweest. Wat was dat heerlijk zeg! We besloten toen dat we onze ogen en oren open zouden houden om wellicht een keer te investeren in een appartement in Spanje. Als ZZP'er moet je namelijk ook nadenken over je pensioen en dit lijkt me wel een slimme manier om dat mede op te bouwen. Ik ben de stappen die we aan het zetten zijn aan het bijhouden in deze blog (scroll naar onderen voor onze updates).

STAP 1: VOELEN

Voelen: welke regio zouden we willen wonen? We bezoeken Noord-Spanje en we gaan voelen. Voelen hoe we reageren op verschillende omgevingen. We weten al door onze sabbatical: we zijn verliefd op de omgeving van Barcelona. Maar zouden we ons ook zo voelen op andere plekken in de omgeving van Noord-Spanje?

2023: "voelen" in Barcelona en Valencia

In 2023 zijn we voor 10 weken in Spanje. De helft van de tijd rondom Valencia en de helft van de tijd rondom Barcelona. We voelen al dat de stad Barcelona en de nabije omgeving aan zee een fijne plek is. We besluiten hier verder niet over na te gaan denken, maar gewoon te genieten van de plekken. Volgend jaar gaan we eens verder op onderzoek met in onze gedachten houdend dat we hier wellicht ooit een appartement zouden willen kopen, als dat mogelijk is.

2024: "voelen" in Noord-Spanje: Figueres, Empuriabrava & Gerona

Nu ik dit schrijf, zitten we in 2024 voor de derde keer in Spanje. De eerste keer was voor een fotografieopdracht in Barcelona, de tweede keer was een weekje met z' drietjes in dorpjes rondom Barcelona en nu zitten we in september/oktober voor 4 weken wat meer in het Noorden van Spanje. We zitten eerst 2 weken in de omgeving van Figueres, Empuriabrava en Gerona. We snuiven de sfeer op en merken al snel dat deze omgeving te Noordelijk is voor ons. Het is hier toeristisch en er zijn veel Franse en Duitse "ouwe vellekes". Het personeel in cafeetjes spreekt hier ook veel Frans, waarschijnlijk omdat we niet zover van de Franse grens zitten. In de stad Gerona is dat minder (wat is dat toch een heerlijke stad, lees hieronder verder), maar de omringende dorpen spreken ons wat minder aan. We merken dat we het fijner vinden om ons te omringen met Spaanse locals en de Spaanse taal te spreken. We zitten hier op ongeveer een uur rijden van het vliegveld van Gerona en stiekem wel wat te ver weg van onze droomstad Barcelona. Iets dichterbij een vliegveld en wat zuidelijker zou dus wel fijn zijn. Er zitten hier veel makelaarskantoren en we zien wel dat wat we zoeken - een bestaand appartement met 2 slaapkamers op loopafstand van de zee - zo rond de € 120.000 - € 170.000 zitten.We hadden hierna aansluitend nog 2 weken een appartement geboekt in l'Estartit, maar deze hebben we geannuleerd, nu we voelen dat zo Noordelijk niet een plek is waar we zelf een appartement zouden willen kopen. We verplaatsen ons wat verder naar het Zuiden.

Wat is Gerona toch een heerlijke stad, vol authentieke straten en trappen (laat je buggy maar thuis als je hier een bezoekje brengt). Ja, ook hier zijn veel toeristen. Maar de Franse aanspraak door horecapersoneel blijft hier gelukkig achterwege. Ik kan hier fijn aan de slag met het oefenen van mijn Spaans. Wat een appartement betreft, zit de stad te ver van de zee af. Maar het is wel een leuke uitvalbasis voor als we eens naar de stad willen. En Gerona heeft een vliegveld, dus dat is handig! Eens voelen wat we van de kustplaats l'Estartit vinden. Dit ligt op ongeveer 50 min rijden van het vliegveld van Gerona.

2024: "voelen" in Costa Dorada

We zitten voor 2 weken in de omgeving van Coma-Ruga, Calafell, Cubelles en bezoeken we de steden Barcelona en Tarragona. We zitten in een appartement met een gedeeld zwembad op loopafstand van de zee. Skeeleren langs de boulevard met palmbomen. Chillen op een rustig strand en zwemmen in de zee begin oktober. Genieten van het buitenleven, de authentieke cultuur en het lekkere eten. Dit is het gevoel dat we terugzochten na onze sabbatcial! Hier voelen we ons thuis. We zijn zelfs zo enthousiast dat we op Idealista een zoekopdracht invoeren met ons budget en de omgeving (deze kun je aanklikken op de kaart), waar we nu wekelijks een update van ontvangen. Dus we zijn al bezig met het in de gaten houden van de lokale huizenmarkt.

STAP 2: LUISTEREN

Ik probeer mezelf te omringen met mensen die dezelfde droom hebben en luister goed naar wat zij zeggen. Daarnaast luister ik podcasts over “investeren in Spanje”. Klik hier hier of hier.

STAP 3: REGELEN

Na het opzuigen van wat informatie, kwam ik erachter dat je vóór de aankoop verschillende dingen moet regelen:

NIE-nummer

NIE nummers die je in Spanje nodig hebt. Het NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero) is het Spaans identificatienummer voor personen die niet in het bezit zijn van de Spaanse nationaliteit.

NIE-nummer aanvragen (2024)

2024 || "Dit duurt vaak een paar maanden." In Spanje werkt dit handiger: je kunt naar een politiebureau met een afdeling voor buitenlanders gaan met je paspoort (zo lezen we online). We gaan er eind 2024 tijdens een bezoek aan Spanje vanuit dat we hier een afspraak kunnen maken, want op dit moment krijg je bij de Nederlandse ambassade nog niet eens een afspraak gemaakt vanwege grote vraag voor NIE-nummers. We zoeken het online op en gaan langs bij het politiebureau van Vendrell, omdat we daar in de buurt zitten, maar ze sturen ons door naar Policia Nacional. Het telefoonnummer dat we kregen, bleek onbereikbaar.  We krijgen begin oktober 2024 de melding voor de stad Tarragona en in Barcelona (alle circa 20 bureau’s): Op dit moment zijn er geen afspraken mogelijk. Binnenkort maakt het Bureau nieuwe afspraken voor u beschikbaar. Dus tijdens onze trip hier kunnen we dit niet voor elkaar krijgen. We moeten dit dus toch via de Nederlandse Ambassade gaan regelen. Maar ze plannen hier maximaal 3 maanden vooruit en dat zit steeds volgeboekt. Dus we zullen de website regelmatig moeten raadplegen om een afspraak te kunnen maken. Ik probeer de Spaanse ambassade te bellen, zodat ze ons kunnen aangeven welke volgende stap we hier in Spanje kunnen zetten. We hangen een half uur in de wacht en krijgen iemand aan de lijn. We zeggen: “hallo, we zitten hier in Spanje en we weten dat we via jullie nu geen NIE-nummer kunnen aanvragen, maar…” en er wordt zonder pardon opgehangen door het consulaat. Ik probeer het nog een keer en via een andere weg. “Hallo, ik word hier al een week van het kastje naar de muur gestuurd bij verschillende politiebureau’s. Kunt u me helpen?” Dit levert wel een gesprek op waarbij niet meteen wordt opgehangen. Conclusie volgens de man aan de telefoon: Als we niet permanent in Spanje gaan wonen, dan kunnen we hier lokaal ook geen NIE-nummer aanvragen (in tegenstelling tot wat we zelf lezen online) > dus we moeten bij het consulaat zijn > maar het consulaat plant momenteel geen afspraken in. Dus we zitten vast. We zitten nu nog 3 dagen in Spanje, dus we begrijpen dat dit te kortdag wordt om dit nu te regelen, zonder dat het voor ons duidelijk is waar we precies moeten zijn. We besluiten onze dagen rustig hier door te brengen en in Nederland eens te zoeken naar wie ons hierbij kan helpen.

NIE-nummer aanvragen (2025)

2025 || De afgelopen maanden hebben we vaak geprobeerd om een afspraak te maken bij het Spaanse Consulaat in Nederland. Wekenlang checken we dagelijks deze website. Maar helaas... we komen er simpelweg niet tussen. We nemen de tijd om te onderzoeken wie ons daarbij kan helpen én wie betrouwbaar is om met een kopie van je paspoort een NIE-nummer voor je aan te vragen (zie ook stap 4). Daarnaast wil je iemand hebben die in de regio gevestigd is, omdat zij dan contact kunnen leggen met een advocaat en notaris.

We hebben eindelijk een datum kunnen prikken bij het Spaanse Consulaat. Ze schijnen na middernacht en in de weekenden soms plekken open te zetten, dus we hebben het weer een paar keer gecheckt en een klant die in hetzelfde schuitje zit, keek ook even met ons mee. Dus... de afspraak voor het verkrijgen van een NIE-nummer staat voor in juli 2025 en daarna zullen we wat appartementen bezichtigen.

Juli 2025: 

We hebben een NIE-nummer voor mij kunnen halen bij het Spaanse consulaat in Amsterdam (voor iets minder dan €10). Nadat we de afspraak online hadden gemaakt, ging de agenda direct weer dicht. Dus we konden de afspraak maar voor één persoon maken. We namen wel alle stukken dubbel mee, maar helaas, Vince kon geen NIE-nummer bemachtigen. Dat laten we t.z.t. dan toch maar regelen door onze advocaat of aankoopmakelaar. Als je bedenkt dat we met ons bezoekje aan Amsterdam, met parkeren en lunchen weliswaar, rond de € 100 kwijt zijn, is het handiger om het daar te laten regelen. Die kosten liggen dan rond de € 220- €300 en dan wordt het binnen een week geregeld. Beetje bijzonder hoe dat allemaal gaat, hè. We zijn gewoon bijna een jaar bezig geweest met het verkrijgen van zo’n document. Maar we wilden het wel zoveel mogelijk zelf ervaren en we hebben de rust. “Mañana, mañana.” Augustus 2025: Na een gesprek met onze advocaat geven ze wederom aan dat zij sneller een NIE nummer kunnen regelen. Advocaten en gestorías hebben vaak “ingangen” bij de politie en weten precies wanneer afspraken online komen (soms via reserver-bots...). Maar op de een of andere manier vertikken we het om mee te doen aan die "wij kunnen het wel via onze ingangen"-praktijken. We proberen het nog één laatste keer voordat we het uit handen geven en het lukt! Vince kon een week later terecht en ging direct met een NIE nummer naar huis. Wil je dit zelf doen? Volg dan dit stappenplan:

• Ga naar de homepage https://sede.administracionespublicas.gob.es/

• Klik op “Procedimientos”(boven in het menu).

• Klik op “Extranjería”(gaat over alle buitenlandzaken, waaronder NIE, verblijfsvergunningen, etc.).

• Klik op “Cita Previa de Extranjería” Dit is de pagina waar je de afspraak kunt aanvragen.

• Kies je provincie (We kiezen Tarragona en zijn verder niet kieskeurig welke gemeente, want dat zorgt ervoor dat we meer mogelijkheden te zien krijgen. Dan maar een uurtje rijden, maar dan hebben we in ieder geval het nummer).

• Selecteer de procedure Kies:“Policía – Asignación de NIE” of “Certificados y Asignación de NIE”(de naam varieert soms iets per provincie, maar altijd met “NIE” erin).

• Klik op “Entrar” en vul je gegevens in**

  • Paspoortnummer (of ID)

  • Voor- en achternaam

• Heel irritant: je moet een Spaans telefoonnummer invullen om een koppelcode te ontvangen. Pffoooeee, frustratie na frustratie, want we hebben uiteraard geen Spaans telefoonnummer. Daarom voeg ik deze stap toe aan het kopje "regelen", want die heb je dus nodig.

• Zoek een afspraak (“Solicitar Cita”)👉 Als er geen plek is, komt er een foutmelding. Dan is het kwestie van blijven proberen (vaak om middernacht of vroeg in de ochtend verschijnen er nieuwe tijdsloten).

Houd alvast rekening met de kosten

7-11% overdrachtsbelasting + 4% advocaat en notariskosten

Spaanse Funda in de gaten houden

Op idealista, fotocasa en funda bijvoorbeeld kun je mooie woningen vinden in Spanje.  Vastgoedpagina voor investeerders. 

Spaanse bankrekening

Je moet een Spaanse bankrekening hebben, voordat je op een huis kunt bieden. Oh, en nadat we een Belgische man hebben gesproken die hier al 5 jaar een appartement bezit, zetten we het verkrijgen van een bankrekening wat hoger op onze prioriteitenlijst. Want het schijnt zo te zijn dat er nogal wat tijd overheen kan gaan, voordat je een Spaanse rekening kunt openen met al het papierwerk dat daarbij komt kijken en overeen moet komen. Het overkwam hem én meerdere kennissen hier in de buurt dat daar zo wéken overheen konden gaan. En zonder de bankrekening, kunnen we ook geen bod doen op een huis (want de aanbetaling via de notaris móet vanaf een Spaanse rekening worden gedaan). Dus we gaan zo snel mogelijk een Spaanse rekening openen.

Hoe werkt het qua hypotheken?

• Hoe werkt het qua hypotheken? Ze kijken naar je draagkracht: netto-inkomen per maand. Dan nemen ze 35% mee aan beschikbaar hypotheek in Spanje. Maar als je ook een hypotheek in Nederland hebt, dan halen ze dat er vanaf. Stel je hebt € 5.000 netto inkomen x 0,35 = 1500. minus € 750 hypotheek = € 750 qua maandlasten houd je over. Dan is de vraag, hoeveel krijg je daarvoor aan hypotheek. Ongeveer 140.000/150.000, de rest is dan eigen geld.

• Nederland: 1) Kadaster. Spanje: 1) Cadastro + 2) Regristro. Belangrijk voor hypotheek. Waardes kunnen verschillen van elkaar. Ene is door woz-waarde gemeente vastgesteld, andere is koopsom vastgesteld. Bij hypotheken kijken ze naar de laagste waarde.

Levensverzekering

Ik las ergens dat je een levensverzekering "moet" hebben. Nu ben ik daar wat verder in gedoken om te checken of het verplicht is om een levensverzekering te hebben in Spanje bij het afsluiten van een hypotheek.

• Wettelijk: Nee, de Spaanse wet verplicht je niet om een levensverzekering af te sluiten om een hypotheek te krijgen.

• Praktijk: Banken (zoals BBVA, Santander, CaixaBank) koppelen vaak voorwaarden aan hun hypotheekproducten. Een veelvoorkomende voorwaarde is dat je een levensverzekering en/of woningverzekering bij hen afsluit. Dit doen ze om risico’s af te dekken én om de rente scherper te kunnen aanbieden.
  

Moet dit bij een Spaanse verzekeraar?

• Vaak ja – Spaanse banken willen graag dat je hun eigen verzekeringsproducten (of die van hun partnermaatschappij) afsluit.

• In de praktijk betekent dit dat ze zeggen:

  "Je krijgt X% lagere rente als je de levensverzekering en opstalverzekering bij ons neemt."
  

• Heb je al een Nederlandse levensverzekering?

  • Die is juridisch geldig voor jezelf en je erfgenamen, maar Spaanse banken accepteren die meestal niet als "onderpand" voor hun hypotheek.

  • Ze willen controleerbare polissen binnen Spanje, in hun systeem.
    

Hoe streng is dit?

• CaixaBank (HolaBank): vraagt standaard om een opstalverzekering bij hen. Levensverzekering wordt sterk aangeraden, maar kan onderhandelbaar zijn.

• BBVA/Santander: koppelt vaak levensverzekering én woningverzekering aan de hypotheek voor een lagere rente.

Als je weigert een levensverzekering bij de bank te nemen, kan dat:

• De hypotheek gaat meestal tóch door;

• Maar je rente komt dan wat hoger uit (0,2% – 0,5% verschil is gebruikelijk)
  

Kortom:

• Ja, Spaanse banken vragen meestal om een levensverzekering.

• Ze willen die verzekering meestal via henzelf afsluiten, niet met een Nederlandse polis.

• Zonder levensverzekering krijg je vaak wel een hypotheek, maar tegen een hogere rente.

• Dus wat we zelf willen checken tijdens het aanvragen van de hypotheek: opstalverzekering zit vaak bij een VVE en wij willen een appartement kopen, dus dat is waarschijnlijk al gedekt. En we willen de kosten naast elkaar leggen: wat is het verschil in % rente en wat zullen de kosten voor de levensverzekering in Spanje zijn?

Spaans telefoonnummer

Het blijkt dat we een Spaans telefoonnummer nodig hebben, voor zowel het aanvragen van een NIE-nummer (heel irritant, je ontvangt een bevestigingscode enkel op een Spaans nummer), voor het aanvragen van een hypotheek, etc. We kopen dus een simkaart met een Spaans telefoonnummer. Dit kan bij meerdere telefoonzaken, wij kozen voor de fysieke winkel van Masmovil en legden ons verhaal uit. Voor € 10 konden we een tijdelijke simkaart kopen.

STAP 4: DE JUISTE MENSEN

2025

Wel of geen aankoopmakelaar?

Na zorgvuldig online onderzoek en een bezoek aan de Second Home Beurs, kloppen we aan bij Casalunya en bij Mevrouw de Aankoopmakelaar. Met beiden krijgen we een online kennismakingsgesprek en leggen ze uit wat ze als aankoopmakelaar voor ons kunnen betekenen. Ik moet zeggen, de gesprekken zijn allebei goed verlopen. We komen er tijdens de gesprekken wel achter dat we verwachten het eerste gedeelte van de aankoop zelf wel te kunnen regelen (met Vince zijn achtergrond in het vastgoed en mijn juridische achtergrond) en dat we enkel een juridische check nodig hebben als het gaat om de Spaanse papieren. De mensen die we verder ook spreken die het afgelopen jaar een huis in Spanje hebben gekocht, hebben dat allemaal zonder aankoopmakelaar gedaan. Dus we zoeken verder naar een advocaat die ons kan helpen en een gestor voor wat kleinere hulpvragen, zodat we niet meteen € 5.000 kwijt zijn aan een aankoopmakelaar en we veel van hun diensten niet nodig blijken te hebben. Maar als jullie wel op zoek zijn naar een aankoopmakelaar, dan zou je eens bij hen kunnen aankloppen.

Advocaat zoeken

In Spanje heeft ieder gebied andere regels als het gaat om vastgoed, dus het is wel noodzakelijk om iemand in de buurt te vinden. We Googelen wat af. Na wat online onderzoek komen we bij een advocatenkantoor waar iemand werkt waar ik vroeger Rechtsgeleerdheid mee heb gestudeerd, dus dat voelt al meteen vertrouwd. We gaan naar één van hun advocatenkantoren aan de boulevard in Barcelona en hebben daar een fijn gesprek. Voor zo'n € 2.500 - € 4.500 helpen ze ons met de juridische checks en andere punten. Ben je in dit gebied ook op zoek naar een advocaat? Stuur me dan even een berichtje, dan geef ik je hun gegevens door.

Financieel adviseur

We hebben waarschijnlijk ook iemand nodig die ons helpt met het contact met een bank. We hebben navraag gedaan bij onze eigen financiele adviseur in Nederland en hij geeft aan dat de bank waarbij onze huidige hypotheek loopt enkel verbouwingen wil financieren en geen box 3 leningen. Ons onderzoek naar het vinden van een betrouwbare Spaanse bank voor een hypotheek is nu onze focus. Lees hieronder verder bij stap 5.

STAP 5: FINANCIERING

Hypotheek - We doen onderzoek naar verschillende Spaanse banken, zetten de online cijfers naast elkaar, hoelang een hypotheek loopt, de rente, wat ervaringen zijn van Nederlanders bij die banken, etc. We komen dan bij een bank uit, dus we maken daar allereerst een afspraak om klant te worden en een bankrekening te openen. Zo, dat ging makkelijk, want we gingen met een Spaanse bankrekening naar huis. Op die manier kunnen we hopelijk de eerste aanbetaling direct doen (van € 1.000) om een appartement van de markt te halen en vervolgens het traject in te stappen om een hypotheek aan te vragen. We zijn dus klaar om te gaan bezichtigen en te bieden als we iets moois tegenkomen.

STAP 6: BEZICHTIGINGEN

Augustus 2025 | We hebben al een tijdje via www.idealista.com een lijstje met favoriete appartementen opgeslagen rondom Calafell, Cubelles, Coma-Ruga, Cunit (allemaal kustplaatsen zo'n uur ten zuiden van Barcelona).

Wat vinden we belangrijk?

• dichtbij de zee

• rustige plek qua geluid

• 2 slaapkamers

• dichtbij een station voor als we met het vliegtuig reizen

• balkon

Pre: 

• zwembad

• extra slaapkamer

We gaan van 15 favorieten kritisch naar 8 appartementen en besluiten al die 8 makelaars een berichtje te sturen om te bezichtigen nu we weer voor 5 weken in Spanje zijn.

STAP 7: BIEDEN

September 2025 | We bieden op een appartement met 2 slaapkamers, balkon én een eigen dakterras op zo'n 100m van de zee. Het hele bieden duurt zo'n 1,5 week en uiteindelijk stappen we uit het proces. We hebben het gevoel dat de verkoopmakelaar een spelletje speelt (zoals wel vaker in het vastgoedwereldje zal zijn) en kiezen na ons laatste bod om het daarbij te laten. We willen ons niet gek laten maken en niet vólle bak ergens in stappen, financieel gezien, maar vinden het fijn om nog een buffertje over te houden. Dus helaas, helaas... we hebben nu geen appartement in Spanje kunnen vinden. Maar in het voorjaar gaat onze zoektocht verder.

VEELGESTELDE VRAGEN

Gaan jullie emigreren?

Nee, we willen enkel een appartement voor vakanties. In 2023 ben ik met Vince en onze dochter Aela voor 10 weken op Sabbatical geweest en het fijne gevoel dat we toen hadden, willen we vaker opzoeken. En het liefst vaker dan maar 1 of 2 weken per jaar. En als ZZP'er moet ik ook nadenken over mijn pensioen en dit lijkt me wel een slimme manier om dat mede op te bouwen.

Willen jullie het appartement gaan verhuren?

We kopen het voornamelijk voor onszelf en houden toekomstige verhuur niet in gedachten bij de aankoop van het appartement. Daarnaast is het nu met de huidige Spaanse regelgeving ook erg lastig om iets op Airbnb te plaatsen. Maar hopelijk kunnen we het wel aan vrienden en familie verhuren, of wellicht aan jou? We gaan het zien. Eerst maar eens de aankoop, dan de upgrades uitvoeren (wat we waarschijnlijk ook niet meteen in 1 jaar zullen uitvoeren) en dan zien we wel weer verder. Stap voor stap.

Liefs, Cheryll